外國人貸款指南
最後更新：2026-03-07 ｜ 適用：工程師、配偶
沒有美國國籍也能買房。H-1B 和 L-1 簽證持有人可以合法取得房貸。但規則不同、門檻更高、選擇更少。這篇指南把你需要知道的全部說清楚。
我可以申請房貸嗎？
可以。以下簽證類型都可以合法申請美國房貸：
- H-1B — 最常見的台積電簽證類型。大多數貸款機構接受。
- L-1 — 公司內部調動簽證。等同 H-1B 待遇。
- E-2 — 投資簽證。部分貸款機構接受。
- EAD（工作許可證） — 配偶 EAD 持有人也可以作為共同借款人。
關鍵不是「你能不能」，而是「條件是什麼」。和美國公民相比，你需要更高的頭期款、更高的信用分數，而且利率通常也更高。
FHA 貸款取消 — 最大的改變
這是影響最大的政策變化。
發生了什麼事？
- 之前（2025 年 5 月前）：H-1B 持有人可以申請 FHA 貸款，只需 3.5% 頭期款。一棟 $500K 的房子只要 $17,500。
- 之後（2025 年 5 月起）：行政命令「Ending Taxpayer Subsidization of Open Borders」取消了簽證持有人的 FHA 資格。
- 影響：最低頭期款從 3.5% 跳到 15-25%。同一棟 $500K 的房子現在需要 $75,000-$125,000 現金。
可用的貸款方案
| 貸款類型 | 頭期款 | 信用分數 | 說明 |
|---|---|---|---|
| Conventional（傳統貸款） | 15-20% | 700+ | 利率最優。需要 3 年以上工作經歷，6-12 個月流動資產準備金。Fannie Mae / Freddie Mac 承保。 |
| Portfolio Loans（組合貸款） | 10-15% | 680-700 | 銀行自持。工作經歷要求較短（2-3 年）。利率比傳統高 0.5-1.0%。 |
| Bank Statement Loans（銀行對帳單貸款） | 20-25% | 680+ | 非標準貸款（Non-QM）。用銀行對帳單代替傳統收入證明。利率比傳統高 1.0-1.75%。 |
| Foreign National Loans（外國人貸款） | 25-35% | 國際信用報告 | 不需要美國信用紀錄。使用台灣的信用報告。利率最高，但門檻最低。 |
大多數台積電工程師在到達 6-12 個月後，信用分數達到 680-700，符合 Conventional 或 Portfolio 貸款的資格。
信用分數要求
你在台灣的信用紀錄在美國不存在。你從零開始建立。
- 620-680 分 — 大多數貸款機構的最低門檻
- 700+ 分 — 取得最佳利率的門檻
- 建立時間 — 需要至少 6 個月的美國信用紀錄才能產生可用的信用分數
- 12 個月紀錄 — 大多數貸款機構偏好 12 個月以上的信用紀錄
信用分數不足？部分專門做外國人貸款的機構接受台灣的國際信用報告（International Credit Report, ICR），可以作為替代。但利率會更高。
建議：到達後立刻開始建立信用（擔保信用卡 → 定期小額消費 → 每月全額繳清）。詳見 第二階段：信用建立指南。
從台灣電匯頭期款
把錢從台灣匯到美國是一個需要提前規劃的流程：
關鍵資訊
- 央行規定：個人每年可匯出最高 500 萬美元（不需特別核准）
- 匯款時間：國際電匯通常 3-5 個工作天到帳
- 資金沉澱：Title company 要求頭期款在你的帳戶中至少「沉澱」60 天
- 反洗錢文件：美國銀行會驗證大額資金的來源（需提供薪資單、存款證明、不動產買賣紀錄等）
- 匯率風險：大額匯款可考慮外匯經紀商（FX broker），通常比銀行匯率好
主要貸款機構
不是所有銀行都做外國人貸款。以下是已知接受 H-1B/L-1 申請的機構：
主流銀行
Chase、Bank of America、Wells Fargo — 傳統貸款，有 H-1B 專屬流程
線上貸款機構
LoanDepot、Better.com — 簽證持有人方案，流程較快
專業外國人貸款
HomeAbroad、America Mortgages（達拉斯，專門服務台灣買家）、CrossCountry Mortgage、Leader Bank、New Omni Bank
完整的貸款機構比較請看 貸款機構名錄。
申請流程時間軸
如果你計劃在到達後 9-12 個月買房，以下是建議的時間軸：
第 1 個月：開始建立信用
開銀行帳戶、申請擔保信用卡、設定自動繳費。
第 6 個月：預先核准（Pre-qualification）
聯絡 2-3 家貸款機構，取得預先核准信。了解你的預算範圍。
第 7-8 個月：看屋
帶著預先核准信開始看屋。和房地產仲介合作。
第 8-9 個月：出價 / 簽約
提交 offer，談判，簽買賣合約。
第 9-10 個月：審批 / 交割
Underwriting 審查、房屋檢驗、title search、交割（closing）。
文件清單
外國人貸款申請需要比美國公民更多的文件：
- 護照（有效期至少 6 個月）
- 簽證（H-1B/L-1 核准通知 I-797）
- I-94 入境紀錄
- SSN（社會安全號碼）
- 雇主聘書或在職證明（含薪資、職位、任期）
- 最近 2 個月薪資單（pay stubs）
- 最近 2 年報稅紀錄（W-2，如為新到者需解釋信）
- 最近 2 個月所有銀行帳戶對帳單（美國和台灣）
- 頭期款資金來源證明（source of funds letter）
- 國際信用報告（如適用）
需要注意的警訊
- 聲稱做「外國人貸款」但實際要求綠卡 — 在第一通電話就確認他們是否真的接受 H-1B。
- 異常高的費用 — 正常的 origination fee 是 0.5-1.0%。如果超過 2%，要問為什麼。
- 鎖定利率的陷阱 — 確認 rate lock 的期限和條件。有些貸款機構會在交割前「重新定價」。
- 催促你簽名 — 你有權花時間閱讀每一份文件。不要因為時間壓力而簽你不懂的東西。